Invertir en ladrillos: qué barrios de CABA son más rentables para comprar una propiedad y alquilarla

10/Nov/2026

Qué factores inciden en el retorno y qué gastos pueden reducir la ganancia. Por qué Puerto Madero no es favorable para obtener una buena rentabilidad y dónde están las mejores oportunidades. Comprar una propiedad para alquilarla requiere algo más que calcular cuánto dinero ingresará cada mes. El precio de compra, los gastos de mantenimiento y la posibilidad de mantener el inmueble ocupado durante todo el año inciden en el resultado de la inversión. En la Ciudad de Buenos Aires, además, la rentabilidad varía según el tipo de propiedad y el barrio elegido. Los departamentos en CABA ofrecen un cap rate (tasa de capitalización) promedio del 6,63% anual. Este indicador mide el rendimiento bruto de una propiedad en relación con su valor de compra y permite comparar alternativas de inversión antes de descontar los gastos, según datos de la plataforma Inmocheck. La muestra contempla 79.937 departamentos en venta y 19.221 en alquiler. En el segmento comercial, incluye 4122 locales en venta y 3680 en alquiler. El cálculo del cap rate consiste en multiplicar el alquiler mensual por 12 y dividir el resultado por el precio de compra. Por ejemplo, una propiedad que cuesta US$80.000 y se alquila por US$600 mensuales genera un rendimiento bruto del 9% anual. La cuenta no contempla expensas extraordinarias, mantenimiento, impuestos, períodos sin inquilinos ni honorarios de administración. Cristian Rajani, analista de Inmocheck, explicó que el rendimiento debe analizarse en relación con el capital que exige cada operación.“La rentabilidad surge de la relación entre el precio de compra y el ingreso anual por alquiler. Por eso, una propiedad con un alquiler más bajo puede ofrecer un retorno superior si su valor de entrada también es menor”. La diferencia entre la rentabilidad bruta y la neta resulta central para evaluar una inversión. Un inmueble puede exhibir un porcentaje atractivo y, sin embargo, perder parte de esa ventaja si necesita reparaciones frecuentes, permanece vacío durante varios meses o tiene gastos elevados. El ranking de los diez barrios que más y menos rinden Villa Lugano encabeza el ranking de Inmocheck, con un cap rate del 9,27% anual. Detrás aparecen Monserrat, con el 8,69%; San Telmo, con el 8,19%; La Boca, con el 7,98%; y San Nicolás, con el 7,79%. En el extremo opuesto, Coghlan registra un retorno del 5,32%. Le siguen Núñez, con el 5,50%; Puerto Madero, con el 5,53%. El listado de los cinco barrios con mayor rentabilidad residencial es el siguiente: Villa Lugano: 9,27%. Monserrat: 8,69%. San Telmo: 8,19%. La Boca: 7,98%. San Nicolás: 7,79%. En el extremo opuesto, los barrios con menores retornos son: Coghlan: 5,32%. Núñez: 5,50%. Puerto Madero: 5,53%. Saavedra: 5,69%. Belgrano: 5,69%. La distancia entre Villa Lugano y Coghlan alcanza los 3,95 puntos porcentuales. La diferencia muestra cómo influye el valor de compra en el resultado: un inmueble más económico puede ofrecer una rentabilidad porcentual mayor, aunque genere un alquiler mensual inferior al de una propiedad situada en una zona más cara. Rajani sostuvo: “Para evaluar una inversión no alcanza con mirar cuánto se puede cobrar de alquiler. Hay que relacionar ese ingreso con el capital que exige la compra y considerar los gastos que tendrá el propietario. Dos departamentos con alquileres similares pueden ofrecer rendimientos muy distintos si sus precios de venta son diferentes”. En los barrios con mayores retornos, el menor desembolso inicial puede mejorar la relación entre el capital invertido y los ingresos por alquiler. En sectores como Puerto Madero, en cambio, los valores de compra más elevados no siempre encuentran un correlato proporcional en los alquileres, lo que reduce el rendimiento relativo. “En barrios como Villa Lugano, Monserrat y La Boca, el menor costo de entrada eleva el rendimiento porcentual, mientras que en zonas como Puerto Madero, el valor de compra es mucho más alto y los alquileres no crecen en la misma proporción, lo que reduce la rentabilidad relativa. Así, mientras algunos inversores priorizan los ingresos mensuales, otros buscan preservar el capital a largo plazo”, comentó Rajani. La elección depende del objetivo de cada comprador. Quien busca ingresos periódicos puede priorizar el cap rate, mientras que quien apunta a conservar el patrimonio a largo plazo puede aceptar un rendimiento menor a cambio de otras características del inmueble. La facilidad para revender, la demanda de alquileres y el estado del edificio también forman parte de la evaluación. La propiedad también define el rendimiento El barrio no define por sí solo la rentabilidad: la superficie, la distribución y el estado de conservación pueden generar diferencias en los valores de compra, alquiler y gastos. La luminosidad también influye en el interés de los inquilinos. Una unidad con buena luz natural y en un edificio cuidado puede resultar más atractiva y facilitar el alquiler, incluso dentro de la misma zona. Claudio Rinaldo, de Nico Propiedades, destacó el atractivo de Villa Lugano por su combinación de tranquilidad, espacios verdes y conectividad. Señaló la presencia de casas bajas, la oferta de transporte público y los accesos hacia el centro porteño entre los factores que contribuyen a la demanda. Según su análisis, una de las zonas con mayor movimiento es la que denomina “Lugano R”, delimitada por las avenidas Riestra y Batlle y Ordóñez, y las calles Murguiondo y Hudson. Allí, los alquileres se ubican entre $600.000 y $900.000 mensuales, según las características de cada propiedad, mientras que el valor promedio de los inmuebles usados ronda los US$1500/1600 por m2. La diferencia entre el precio de compra y el alquiler que puede obtenerse ayuda a explicar por qué algunos sectores aparecen entre los más rentables. Sin embargo, el cálculo debe realizarse sobre cada inmueble: las condiciones de conservación, las expensas y la demanda efectiva pueden modificar el resultado. Los gastos que pueden reducir la ganancia El precio negociado es otra variable decisiva. Comprar por debajo del valor de mercado mejora la relación entre inversión e ingresos, mientras que pagar un sobreprecio puede achicar el retorno, incluso en una zona con demanda sostenida. A eso se suman las erogaciones que debe afrontar el propietario. La vacancia puede representar entre uno y dos meses sin ingresos por año, mientras que el mantenimiento y las reparaciones se estiman entre $200.000 y $500.000 anuales. También hay que contemplar el ABL, el impuesto inmobiliario, las expensas que correspondan al propietario y los honorarios de administración, que pueden equivaler al 5% o al 10% del alquiler mensual. Por eso, una propiedad con un cap rate bruto elevado no necesariamente garantiza el mejor resultado. Rajani agregó: “El rendimiento efectivo depende de cuánto se desembolsa al comprar, cuánto tiempo permanece alquilada la unidad y qué gastos aparecen durante el período de tenencia”. En cuanto a las alternativas de inversión en CABA, Balvanera, San Cristóbal y Boedo también aparecen entre las zonas que pueden evaluarse (allí hay más de 1500 departamentos por menos de US$105.000 en venta), aunque el resultado depende del valor de compra, las condiciones de la propiedad y la demanda de alquileres. La tasa de capitalización permite comparar oportunidades, pero no reemplaza el análisis particular de cada operación. Antes de comprar, conviene estimar los ingresos anuales, descontar los gastos previsibles y contemplar posibles períodos sin inquilinos. Rinaldo concluyó que Buenos Aires todavía ofrece oportunidades de inversión frente a otras capitales del mundo, donde los valores inmobiliarios son, como mínimo, un 25% más elevados.

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